2023年房地產經紀人協理每日一練《房地產經紀操作實務》7月23日專為備考2023年房地產經紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、狹義的房地產交易資金僅指房屋買賣價款。()

答 案：錯

解 析：廣義的房地產交易資金包括房地產交易涉及的全部錢款，而狹義的房地產交易資金主要是指房屋買賣價款和租金。

2、經紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯

3、房地產經紀業(yè)務記錄主要是指房地產經紀機構和房地產經紀人員在經紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產經紀業(yè)務記錄主要是指房地產經紀機構和房地產經紀人員在經紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

4、在帶看過程中，自己應走在客戶的里側，與客戶同行，適度交流，不能自顧自的打電話，帶著客戶遵守交通規(guī)則。

答 案：錯

5、租金專用賬戶內資金?？顚Ｓ?，只能用于向出租人支付租金。

答 案：錯

解 析：租金專用賬戶內資金?？顚Ｓ茫赓U代理機構應收取的傭金和約定的服務費用外，租金賬戶中的資金只能用于向出租人支付租金。

單選題

1、房地產經紀人發(fā)現，該小區(qū)18棟房所有的房源比小區(qū)內其他棟號的要價都高，經分析，原來是在18棟房的正前方有一個很大的小區(qū)廣場，環(huán)境相對較好。這里造成房價差異的主要原因是房源的（）屬性

• A：心理
• B：物理
• C：法律
• D：位置

答 案：B

解 析：表征房源信息的物理指標，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標，如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標在交易過程中是不變的。房源的物理特征決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格

2、房地產經紀業(yè)務風險通常來自兩個層面，一是宏觀社會經濟環(huán)境層面中各種變量引發(fā)的風險，二是房地產經紀業(yè)務（）中各種變量導致的風險

• A：實際操作層面
• B：具體環(huán)境層面
• C：外部控制層面
• D：內部控制層面

答 案：B

解 析：房地產經紀業(yè)務風險通常包括的兩個層面是指：①宏觀社會經濟環(huán)境層面中各種變量引發(fā)的風險；②房地產經紀業(yè)務具體環(huán)境層面中各種變量導致的風險，包括房地產客體、參與房地產交易主體、房地產經紀行業(yè)和其他相關參與者。房地產經紀業(yè)務風險存在是客觀的，重要的是要識別風險、規(guī)避風險、管理風險

3、當有客戶到來時，應主動幫客戶開門，并與客戶保持左右，單手手心，指引客戶進入店鋪。

• A：1米朝上
• B：1.5米朝下
• C：0.5米朝上
• D：2米朝下

答 案：A

4、李某希望購買一套距離上班地點較近的高檔商品住房，欲與甲房地產經紀公司（以下簡稱甲公司）簽訂買方獨家代理協議。根據甲公司查詢和分析，發(fā)現李某是一名老客戶，有一定的經濟實力，可以作為追蹤及服務的對象。
相對于開發(fā)新客戶，李某這類客戶直接給甲公司帶來的好處為（ ）。

• A：提高傭金水平
• B：節(jié)約客源開發(fā)成本
• C：增加公司業(yè)務來源
• D：縮短業(yè)務成交時間

答 案：B

解 析：經紀人要懂得以生命周期的觀念來看待客戶，必須認識到客戶的價值是動態(tài)的，懂得維系客戶，與客戶建立長期的聯系，爭取更多的新客戶并留住原有客戶，這是至關重要的。據統(tǒng)計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的5倍，在利潤貢獻方面老客戶更高達新客戶的16倍。房地產經紀人應有意識地致力于與客戶保持長期聯系。

5、甲房地產經紀機構（以下稱甲機構）是個人獨資的房地產經紀機構。張某和王某為甲機構聘用的房地產經紀人員，張某具有房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格，王某具有房地產經紀人協理從業(yè)資格。甲機構成立至今已有5年時間，5年中甲機構不僅經營業(yè)績逐年增長，而且形成了自己的品牌。目前正在積極尋找新的發(fā)展機遇，有意在機構擴張的同時向房地產開發(fā)領域拓展。一天，張某接待了一位客戶朱某，朱某委托甲機構代理銷售其擁有的一間辦公用房，張某在甲機構的授權下與朱某簽訂了房地產經紀服務合同，并對該辦公用房進行了產權調查。
在該辦公用房經紀活動中，張某應（　?。┩跄抽_展有關工作。

• A：領導
• B：指導
• C：協助
• D：監(jiān)督

答 案：B

解 析：房地產經紀人有義務指導房產經紀人協理進行房地產經紀業(yè)務。因為房地產經紀人的職業(yè)能力和業(yè)務水平比房地產經紀人協理高，執(zhí)業(yè)經驗也比房地產經紀人協理豐富。房地產經紀業(yè)務瑣碎、復雜，房地產經紀人應指導和幫助房地產經紀人協理開展房地產經紀業(yè)務，同時，房地產經紀協理也有義務協助房地產經紀人開展房地產經紀業(yè)務。

多選題

1、電話接待不同于到店接待，由于缺乏面對面的交流，經紀人必須熟練掌握電話接待的流程才能促使客戶采取進一步的行動，關于電話接待的說法正確的有（）。

• A：記錄來電客戶的需求，并填寫《客戶電話來訪登記表》
• B：掛斷電話后應及時將信息錄入計算機企業(yè)管理數據庫內
• C：記錄來電者基本資料
• D：房地產經紀人為客戶解答問題時，應盡可能使用口頭語
• E：感謝來電者

答 案：ABCE

解 析：電話接待流程包括：①問候，電話鈴聲響三聲內必須接起，向顧客問好，報出公司名稱，自己的姓名;②回答咨詢，記錄來電客戶的需求，并填寫《客戶電話來訪登記表》;③記錄來電者基本資料;④感謝來電者，當電話通話結束后，房地產經紀人使用標準結束語：“感謝您的來電，竭誠為您提供服務，再見!”同時，經紀人應等對方先放下電話后，再輕聲放下電話聽筒;⑤信息錄入。

2、房地產經紀人張某、李某共同發(fā)起設立了一家合伙制房地產經紀機構（以下簡稱甲機構），辦理了備案手續(xù)，并聘用房地產經紀人協理田某作為機構負責人。趙某來到甲機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。田某向趙某提出，如果按3000元/月的價格租出房子后，趙某需支付700元作為個人獎勵，趙某同意了田某的要求。田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。一個星期后，田某把趙某的房子以3000元/月的價格租給了錢某，趙某與錢某簽訂了房屋租賃合同，為此趙某向田某支付了700元獎勵費。然而，租賃合同簽訂后的第三天，黃某來到甲機構，告訴田某他才是這個房子的所有者，要求撤銷該租賃合同。
關于田某這一經紀行為的說法，正確的有（　　）。

• A：田某在這一經紀業(yè)務的過程中，沒有做好房地產權屬調查
• B：即使錢某沒有提出看房，田某也應帶領其看房
• C：如果經紀合同中沒有要求甲機構查驗租賃房屋的產權狀況，則田某和甲機構均沒有責任
• D：如果趙某不是該房屋的所有權人，則田某協助達成的房屋租賃合同肯定為無效合同

答 案：ABD

解 析：ABC三項，房地產經紀機構與委托人簽訂房屋出售、出租經紀服務合同，應當查看委托出售、出租房屋的實體及房屋權屬證書，委托人的身份證明等有關資料。房地產經紀機構與委托人簽訂房屋承購、承租經紀服務合同，應當查看委托人身份證明等有關資料。D項，房屋產權清晰是成交的前提條件。如果不是該房屋的所有權人，則其簽署的房屋租賃合同無效。

3、李四委托中天房地產經紀人事務所的經紀人劉軍購買一套二手房，劉軍介紹張三所有的一套房屋，李四看后同意購買。隨后，李四與張三商談《房屋買賣合同》事宜。
假如李四與張三未達成該房屋的轉讓合同，而劉軍為該經紀活動發(fā)生了1000元的費用，下列選項正確的是（　　）。

• A：中天房地產經紀人事務所不得要求支付經紀傭金
• B：中天房地產經紀人事務所可以要求李四支付從事居間活動支出的全部費用
• C：中天房地產經紀人事務所可以要求李四支付從事居間活動支出的1000元費用當中的必要費用
• D：中天房地產經紀人事務所可以要求李四支付原經紀傭金的一半

答 案：AC

解 析：依據《合同法》的相關規(guī)定，房地產經紀機構未完成約定服務事項的，不得要求支付服務報酬，但可以在合同中約定由委托人支付經紀服務過程實際支出的必要費用，必要費用不得高于房地產經紀服務收費標準，具體收費額度雙方協商議定。

4、按照繳稅標準可分為普通住宅和非普通住宅，非普通住宅的標準有（）

• A：住宅小區(qū)建筑容積率在2.0以下（不含2.0）
• B：單套建筑面積在144m2以上（不含144m2）
• C：單套層高在3.0m以上（不含3.0）
• D：實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍
• E：住宅小區(qū)建筑綠地率在0.4以上（不含0.4）

答 案：BD

解 析：按照繳稅標準可分為普通住宅和非普通住宅，非普通住宅有三個標準：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下（不含1.0）；②單套建筑面積在144m2以上（不含144m2）；③實際成交價格高于同級別土地住房平均交易價格1.2倍。以上三點只要符合一個即為非普通住宅，反之則為普通住宅

5、李某有一處住過兩年的房屋要轉讓，委托A房地產經紀公司的小張辦理房屋的買賣事宜。假如你是小張，請回答以下問題：
小張立即要求李某提供（　?。┑任募藢崱?/p>

• A：土地使用權證
• B：房屋所有權證
• C：李某的身份證
• D：房屋的銷售合同

答 案：ABC

解 析：房屋產權清晰是成交的前提條件。在存量房經紀業(yè)務中，產權調查是保證產權真實性、準確性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。首先，要求出售方提供合法的證件（包括身份證、房地產權證等）；其次，到房地產登記機構（各區(qū)縣房地產交易中心）查詢房屋的權利人、產權來源、抵押和貸款情況、土地使用情況、是否有法院查封等信息。