2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務》7月17日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀操作實務考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。

判斷題

1、房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理人員編制的，說明房屋實物狀況、權益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況的文書。()

答 案：錯

解 析：房屋狀況說明書是由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構編制的，說明房屋實物狀況、權益狀況、物業(yè)管理狀況、區(qū)位狀況，及房屋交易條件的文書。

2、防范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務風險的措施包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。()

答 案：對

解 析：根據(jù)我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的特點，如相關的法律、法規(guī)還在不斷完善當中，行業(yè)本身的涉及面廣、不確定性多，容易產(chǎn)生各類糾紛等，必須制定系統(tǒng)的風險防范措施。這些措施主要從經(jīng)紀機構的管理機制入手，包括對外承諾標準化、權限控制與分配、門店責任人的培訓、建立監(jiān)察稽核體系、風險的轉移等。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字資料的總稱。()

答 案：錯

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務記錄主要是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在經(jīng)紀活動中涉及或形成的各類具有法律效力，按照規(guī)定必須歸檔保存或具有保存價值的各種文字、圖表、影像等形式的資料的總稱。

4、經(jīng)紀人小明為了向客戶表達自己的熱情，每次接待新的客戶，他都會很熱情的上前握手，并肩行走，愉悅的跟客戶聊天。

答 案：錯

5、在帶看過程中，自己應走在客戶的里側，與客戶同行，適度交流，不能自顧自的打電話，帶著客戶遵守交通規(guī)則。

答 案：錯

單選題

1、孫某、周某均為注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，在A省共同發(fā)起設立甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱甲公司）。周某此時在B省乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱乙公司）從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。甲公司成立后，又聘請了注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人崔某、房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理王某。在一次業(yè)務中，王某接待一位客戶楊某，楊某委托甲公司出售一套已購公有住房，并與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀合同，崔某是該宗業(yè)務的承辦人。王某在協(xié)助崔某對該住房狀況進行調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)楊某的戶口簿內(nèi)有楊某和其父親老楊兩人，房屋所有權證上的所有權人為老楊。楊某在老楊購買該住房時已結婚，并與老楊居住在一起。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，老楊與其前妻韓某在半年前離婚，韓某的戶口已遷至娘家。
下列關于韓某對該住房享有權利的表述中，正確的有（　　）。

• A：韓某與老楊已離婚，無權獲得售房款
• B：韓某雖然與老楊已離婚，但如果沒有將戶口遷出，則有權獲得部分售房款
• C：韓某對該住房享有的權利，應以人民法院判決書或離婚協(xié)議為依據(jù)
• D：楊某出售該住房需要征得韓某的書面同意

答 案：C

解 析：凡涉及婚姻或財產(chǎn)繼承等糾紛的房產(chǎn)，未經(jīng)妥善解決，不能委托買賣或租賃。題中，韓某與老楊雖離婚，但由于老楊買房時，二人仍為夫妻，該房屋屬二者的共有財產(chǎn)，所以，在婚姻期內(nèi)，韓某對該住房也享有應有的權利。但是，由于韓某與老楊半年前已經(jīng)離婚，所以，應根據(jù)人民法院判決書或離婚協(xié)議，確認離婚后韓某是否享有對該住房的權利。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務信息應按照（　　）的原則建檔。

• A：一個客戶一份檔案
• B：一個房屋一份檔案
• C：一個委托項目一份檔案
• D：一個小區(qū)一份檔案

答 案：C

解 析：歸檔是指按照業(yè)務記錄的內(nèi)在聯(lián)系進行分類和保存。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務信息的歸檔，要按照“一個委托項目一份檔案”的原則建檔。檔案資料要整理立卷，并編制卷內(nèi)目錄、案卷編號，填寫備考表、案卷封面和案卷脊背。

3、王某需要購買一套商品住宅，但他沒有時間去尋找適合自己的房源，于是找到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司在聽取了王某的要求后，答應幫其找合適的房源，并簽訂了經(jīng)紀合同。經(jīng)過5天時間，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司經(jīng)紀人李某從乙房地產(chǎn)開發(fā)公司在建住宅項目中找到了適合王某的房源，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司對該房的報價是總價款20萬元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押貸款，年貸款利率為6%。
李某評估該套住房價格為19萬元，則下列表述中，正確的有（　?。?。

• A：李某不能評估，應由房地產(chǎn)估價機構的房地產(chǎn)估價師進行評估
• B：李某可以評估，但不能收取評估費
• C：甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司可以收取王某的評估費
• D：甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不能收取評估費，但因為李某為王某評估了該住房的價格，可以要求適當增加經(jīng)紀傭金

答 案：B

解 析：依賴于自身的市場經(jīng)驗以及所掌握的房地產(chǎn)專業(yè)知識，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及人員還可以就某一特定的房地產(chǎn)提供更加詳細的房地產(chǎn)價格咨詢，即就該房地產(chǎn)的正常市場價值、可行性租金（使房地產(chǎn)投資者收回投資并獲得正常利潤的租金）、價格走勢等，提供專業(yè)意見，供委托方參考。這也是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員取得客戶信任的一條重要途徑。但因其不具房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，因而不能收取評估費。

4、以下屬于“致歉聲”的是。

• A：“謝謝陳小姐，祝您生活愉快，工作順利”
• B：“非常抱歉，這是我工作上的失誤，是由于我的個人原因給您帶來了不便”
• C：“陳小姐，早上好”
• D：“陳先生，非常感謝您對我們的信任”

答 案：B

5、在房地產(chǎn)居間業(yè)務中，住宅類房源一般按其產(chǎn)權性質可以分為（）等

• A：商品住房、商鋪、房改房、廠房
• B：商品住房、土地、寫字樓、廉租房
• C：商品住房、廉租房、房改房、小產(chǎn)權房
• D：收益性物業(yè)、商鋪、寫字樓、庫房

答 案：C

解 析：房源一般分為住宅和非住宅兩大類。按照產(chǎn)權性質進行細分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價商品住房、私房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房（俗稱小產(chǎn)權房）、自建住房等

多選題

1、關于承購房屋的委托人應符合的條件，說法正確的有（　?。?/p>

• A：若為自然人，應具有完全民事行為能力
• B：若為法人，應取得法人資格
• C：若為自然人，至少具有限制民事行為能力
• D：若為法人，房地產(chǎn)交易授權委托書上辦理房屋交易相關事項的人員與經(jīng)辦人的姓名及證件號一致
• E：若為其他組織，應具有相應資格

答 案：AD

解 析：承購、承租房屋的委托人，應符合以下條件：①是自然人的，要查看其身份證或護照，證件上的照片與委托人應當相符，應具有完全民事行為能力。②是法人的，要查看其工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構證明及房地產(chǎn)交易授權委托書，委托書上辦理房屋交易相關事項的人員與經(jīng)辦人的姓名及證件號一致。所有證件均應在有效期內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構對經(jīng)查看的委托人身份證明、房產(chǎn)權利人委托書等文件應進行復印留存。

2、下列關于房地產(chǎn)代理業(yè)務洽談的表述中，正確的有（）。

• A：房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應當充分了解客戶的意圖
• B：要查清委托人是否對擬委托的房地產(chǎn)享有處分權
• C：提供給客戶一個代理合同的格式文本，客戶先簽訂代理合同，然后再開始開展代理工作
• D：了解、核實客戶的有關證件
• E：向客戶告知房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的名稱、資格等內(nèi)容

答 案：AE

解 析：在與客戶進行業(yè)務洽談時，首要環(huán)節(jié)是傾聽客戶的陳述，以充分了解委托方的意圖與要求，把握客戶的心理狀況，同時衡量自身接受委托、完成任務的能力。其次，要向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項。最后，要就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務標準以及擬采用的經(jīng)紀合同類型及文本等關鍵事項與客戶協(xié)商，達成委托意向。BD兩項屬于房地產(chǎn)代理中物業(yè)查驗階段的內(nèi)容;C項，在簽訂代理合同之前應先進行客戶開拓、客戶接待與業(yè)務洽談和物業(yè)查驗等代理工作。?

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同屬于（）。

• A：雙務合同
• B：口頭合同
• C：從合同
• D：有償合同
• E：勞務合同

答 案：ADE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構為促成委托人與第三方的房地產(chǎn)交易而提供有償經(jīng)紀服務，與委托人之間設立、變更、終止權利義務關系的協(xié)議，是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構就某一個經(jīng)紀服務項目進行協(xié)商而達成一致的協(xié)議。即是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的提供方與被服務對象關于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務這種勞務服務訂立的合同，屬于勞務合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的特征有：①房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是雙務合同;②房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是有償合同;③房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同為書面形式的合同。?

4、關于房地產(chǎn)經(jīng)紀人員在協(xié)助房屋租賃合同登記備案中提醒當事人法律責任的承擔，下列說法正確的有（）

• A：房屋租賃合同訂立后45日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案
• B：登記備案證明遺失的，需要向原登記備案的部門補領
• C：房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應當在45日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)
• D：目前房屋租賃的稅費按照規(guī)定是由承租方承擔的
• E：不辦理登記備案或者租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止而不辦理登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)等備案手續(xù)的，可能面臨行政處罰

答 案：BE

解 析：AC兩項，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當事人應當?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設（房地產(chǎn)）主管部門辦理備案。房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當事人應當在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。D項，目前房屋租賃的稅費按照規(guī)定是由出租方承擔的。因此，需要明確告知當事人。如當事人愿意，也可以委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代為辦理繳稅手續(xù)。

5、2016年2月，W房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱W公司）將A市在建工程項目整體轉讓給甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）。甲公司利用在建工程（價值約為3000萬元）作抵押，從B建行獲得了一部分資金，在取得商品房預售許可證后，僅委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀公司（以下簡稱乙公司）代理預（銷）售商品房。甲公司按規(guī)定與購房者各自繳納稅費后，為購房者辦理了房屋登記手續(xù)。
乙公司代理商品房銷售代理業(yè)務流程中，銷售準備階段主要工作有（ ）等。

• A：準備開盤廣告
• B：對銷售人員進行業(yè)務培訓
• C：配合實施廣告、公關活動等市場推廣
• D：簽訂商品房買賣合同

答 案：AB

解 析：銷售準備階段是對銷售資料、銷售人員、銷售現(xiàn)場的準備。銷售資料包括有關審批文件（如商品房預售許可證）、商品房銷售代理委托書、商品房買賣合同文本、樓書、開盤廣告、價目表、銷控表等。銷售人員準備包括抽調(diào)、招聘銷售人員，進行業(yè)務培訓。銷售現(xiàn)場準備包括搭建、裝修布置售樓處、樣板房、看房通道等。商品房預售許可證、商品房銷售代理委托書、銷控表等應在銷售現(xiàn)場予以明示。