2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)交易制度政策》8月20日專為備考2023年房地產(chǎn)交易制度政策考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照（）清償。

• A：債權(quán)人的債權(quán)比例
• B：抵押合同簽訂的先后順序
• C：要求債權(quán)的先后順序
• D：抵押權(quán)登記的先后順序

答 案：D

解 析：同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價(jià)款按照抵押權(quán)登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權(quán)的比例清償。?

2、商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向()申請(qǐng)重新核驗(yàn)。

• A：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
• B：商品房物業(yè)公司
• C：工程質(zhì)量監(jiān)督單位
• D：房地產(chǎn)主管部門

答 案：C

解 析：商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。

3、由（　?。┴?fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)。

• A：國務(wù)院
• B：國土資源部
• C：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部
• D：縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)登記部門

答 案：B

解 析：根據(jù)國務(wù)院建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權(quán)和交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門承擔(dān)。

4、趙某來到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的門店，想把自己的房子以3000元/月的價(jià)格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員田某代表甲機(jī)構(gòu)同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機(jī)構(gòu)所簽訂的合同屬于（）。

• A：新建商品房經(jīng)紀(jì)合同
• B：房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同
• C：房地產(chǎn)租賃代理合同
• D：房屋租賃合同

答 案：B

解 析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時(shí)將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易。當(dāng)租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標(biāo)志著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)取得重要進(jìn)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也就可以收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)的傭金

5、土地增值稅的征稅范圍不包括（）。

• A：國有土地使用權(quán)
• B：地上建筑物
• C：別人贈(zèng)與的房地產(chǎn)
• D：地上建筑物的附著物

答 案：C

解 析：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅。不包括通過繼承、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。?

多選題

1、契據(jù)登記制度的主要特點(diǎn)包括（）。

• A：只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立
• B：登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人
• C：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查、登記權(quán)利的狀態(tài)
• D：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取實(shí)質(zhì)審查、登記權(quán)利的現(xiàn)狀
• E：法院可以裁定己登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任

答 案：BCE

解 析：契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義，這一理論認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就己生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。其主要特點(diǎn)是：①登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài);②登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人。法院可以裁定己登記的契約無效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。?

2、根據(jù)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收管理制度的內(nèi)容，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的條件有（）。

• A：有建設(shè)行政主管部門簽署的工程質(zhì)量保修書
• B：有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料
• C：建設(shè)單位已按合同約定支付工程款
• D：有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告
• E：完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容

答 案：BCDE

解 析：建設(shè)工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：①完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容。②施工單位在工程完工后對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，并提出工程竣工報(bào)告。工程竣工報(bào)告應(yīng)經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。③對(duì)于委托監(jiān)理的工程項(xiàng)目，監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行了質(zhì)量評(píng)估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告。工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。④勘察、設(shè)計(jì)單位對(duì)勘察、設(shè)計(jì)文件及施工過程中由設(shè)計(jì)單位簽署的設(shè)計(jì)變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報(bào)告。質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。⑤有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。⑥有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗(yàn)報(bào)告，以及工程質(zhì)量檢測和功能性試驗(yàn)資料。⑦建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。⑧有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。⑨對(duì)于住宅工程，進(jìn)行分戶驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。⑩建設(shè)主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)責(zé)令整改的問題全部整改完畢。法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。?

3、李某向銀行申請(qǐng)期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準(zhǔn)貸款利率為6%，按月計(jì)息。關(guān)于李某的還款方式，下列說法錯(cuò)誤的有（）。

• A：李某可以選擇等額本息還款法或等額本金還款法進(jìn)行分期還款
• B：采用等額本金還款法時(shí)，各期還款壓力是一樣的
• C：不同的還款方式，對(duì)借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同
• D：采用等額本息還款法時(shí)，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減
• E：還貸的方式一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員代理選擇，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)充分考慮客戶的儲(chǔ)蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財(cái)狀況，進(jìn)行綜合考慮

答 案：BDE

解 析：AC兩項(xiàng)，目前我國個(gè)人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法和等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式。不同的還款方式，對(duì)借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同。BD兩項(xiàng)，采用等額本息還款法時(shí)，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金還款法時(shí)，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減。E項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在幫助客戶制定貸款方案時(shí)，應(yīng)充分考慮客戶的儲(chǔ)蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財(cái)狀況，進(jìn)行綜合考慮，還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供參考意見

4、關(guān)于企業(yè)所得稅減免的表述，錯(cuò)誤的有（）。

• A：在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益需按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• B：符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• C：符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• D：國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅
• E：符合條件的非營利組織的收入，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅

答 案：ABDE

解 析：企業(yè)的下列收入為免稅收入：①國債利息收入;②符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益;③在中國境內(nèi)設(shè)立機(jī)構(gòu)、場所的非居民企業(yè)從居民企業(yè)取得與該機(jī)構(gòu)、場所有實(shí)際聯(lián)系的股息、紅利等權(quán)益性投資收益;④符合條件的非營利組織的收入。企業(yè)的下列所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅：①從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得;②從事國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營的所得;③從事符合條件的環(huán)境保護(hù)、節(jié)能節(jié)水項(xiàng)目的所得;④符合條件的技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得;⑤符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅;⑥國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅。?

5、關(guān)于房地產(chǎn)抵押的說法，正確的有（）。

• A：已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人
• B：在建工程不得為第三人提供擔(dān)保
• C：抵押權(quán)人不得事先與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有
• D：學(xué)校、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位的房地產(chǎn)一律不得設(shè)定抵押
• E：房屋登記簿記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以房屋登記簿記載的內(nèi)容為準(zhǔn)

答 案：ACE

解 析：B項(xiàng)，在建工程可以為第三人提供抵押擔(dān)保；D項(xiàng)，第三百九十九條 下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；